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조정대상지역 해제, 부담부증여의 타이밍
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조정대상지역 해제, 부담부증여의 타이밍
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  • 승인 2022.07.18 13:57
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장원세무사 대표세무사 이장원
이장원 세무사
이장원 세무사

 6월 30일 국토교통부는 대구 일부지역과 경북 경산시 등 11개 시군구를 조정대상지역에서 제외했다. 이로 인해 주택관련 세금인 양도소득세, 증여세, 종합부동산세, 취득세 등이 영향을 받게 된다. 내 주택 자산관리에 어떤 변화가 있는지 꼼꼼히 살펴보고, 절세로 나아갈 수 있는 방법을 모색해보도록 하자.

 1. 매매 고민
 기존 매도를 원했던 소유자의 주택이 보유기간 2년 이상의 주택이었다면 양도소득세 영향은 없다. 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택은 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 한시적으로 중과배제를 받기 때문이다. 물론 한시적 배제가 끝나고 나서도 조정대상지역이 해제된 지역이기 때문에 중과세율 적용을 받지 않는다.
 매도가 이뤄지지 않는다고 하더라도 조정대상지역 내 2주택자라면 2023년부터 보유세에 대한 부담은 조금 덜 것으로 보인다. 종합부동산세의 중과세율 적용은 3주택 이상 소유하거나 아니면 조정대상지역 내 2주택을 소유한 자가 중과세율을 적용받기 때문에 조정대상지역 해제로 인해 일반 2주택자가 되어 중과세율을 피할 수 있다.
 물론 현재 종합부동산세에 대한 개편안이 이뤄질 예정이므로 이후에는 주택수에 따른 과세가 아닌 가액을 기준으로 과세가 될 수도 있다. 세법 개정안에 귀를 기울이도록 하자.

 2. 증여 고민 
 기준금리 상승 등으로 인해 주택시장이 얼어붙어서 사실상 매매는 어려울 수 있다. 그렇다면 증여를 고민해보자. 현재의 조정장이 끝나고 부동산의 자산가치가 우상향 할 것이라면 주택수를 줄여 증여자는 종합부동산세를 줄이고 수증자는 증여세를 낮추는 시점에 수증받아서 부의 이전을 누리는 것이다.
 그리고 증여를 한다면 임대차보증금 또는 근저당권이 설정된 주택을 부담부증여하여 절세하도록 하자. 조정대상지역 해제로 인해 양도소득세 중과도 적용되지 않고, 증여취득세 및 매매취득세 중과세도 더 완화되기 때문에 부모세대와 자녀세대의 세부담이 훨씬 줄어들게 된다. 나아가 부담부증여로 인해 실질적인 증여부분의 가액이 더 낮아져서 자녀가 부담하는 증여세 부담이 줄어들고, 채무 승계부분에 대해서는 부모가 양도소득세로 부담하기 때문에 세부담 당사자 측면에서도 더 유리하다. 아무래도 자녀는 경제적 여력이 더 부족하여 세금납부에 부담이 클 수 있기 때문이다.
 그리고 증여를 계획중이라면 대부분 종합부동산세 과세기준일인 6월 1일 전을 타이밍으로 삼는 경우가 많은데, 2022년은 예외로 2022년 내에 진행하는 것을 꼭 고민하자. 2023년 1월 1일부터는 증여취득세에 대한 과세표준이 개정되어 취득세가 증가할 것이기 때문이다.
 2022년까지는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 취득세 과세표준으로 하나, 2023년부터는 증여의 경우 "시가인정액"을 취득세 과세표준으로 한다. 만약 "시가인정액"을 산정하기 어려운 경우에만 시가표준액인 공동주택가격 또는 개별주택가격을 과세표준으로 적용한다. 
 여기서 "시가인정액"이란 "매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액"으로 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득대상이 된 부동산등에 대한 가액이 있는 경우에 이를 과세표준으로 삼는 것이다. 
 대표적으로 아파트를 들 수 있다. 아파트의 경우 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 증여부동산과 유사한 면적 및 기준시가의 아파트 거래가 발생하면 이를 "시가인정액"으로 보기 때문에 기존 공동주택가격보다는 더 높은 과세표준으로 증여취득세가 발생하게 된다. 공동주택가격은 대개 시가의 70%내외에서 형성되기 때문이다.
 조정대상지역이 해제된 지역 내 주택을 증여로 취득한 자녀는 2년 이상 거주요건을 충족하지 않고, 보유 2년 이상의 요건만을 충족하여 미래에 수증받은 주택을 양도한다면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 그렇기 때문에 무주택자인 자녀가 증여를 받은 후 2년 이상 보유하여 양도한다면 1세대 1주택 비과세를 통해 자녀에게 부의 이전을 온전히 할 수 있다.

 3. 미래의 조정대상지역 해제를 기대하자
 조정대상지역이 해제되지 않은 지역은 위 2가지를 염두에 두자. 노무현 정권에서 부동산 규제정책과 문재인 정권에서 부동산 규제정책은 그 결이 아주 유사하다. 노무현 정권에서 설정된 투기지역 역시 수도권 이외의 지역이 먼저 해제가 되고, 3개월에서 2년 내에 점진적으로 당시에 투기지역이 해제되었다.
 현재의 조정대상지역이 과거와 똑같은 패턴이 되지 않을 수 있겠지만, 결국 점진적인 조정대상지역 해제의 신호탄이 될 수 있는 이번 조정대상지역 해제를 가볍게 보지 말자. 본인이 소유한 주택의 지역이 조정대상지역에 풀렸을 때 어떻게 자산 포트폴리오의 변동을 취해야 자산관리 및 부의 이전을 용이하게 할 수 있을지 예측해보는 것이 정말 중요할 것이다.
 예를 들어 자녀에게 주택증여를 마음먹었는데 조정대상지역 내 주택이어서 증여취득세 중과가 부담이 되어 진행하지 못하고 있을 수 있다. 그렇다면 2022년 말에 조정대상지역이 해제되는 뉴스가 나와서 증여하게 되었을 경우의 세금 시뮬레이션을 미리 준비하여, 바로 진행하는 것이다. 조정대상지역 해제 후 고민만 하고 있다가 2023년이 도래하여 증여취득세 중과세는 피했지만, 앞서 살펴보았던 증여 취득세 과세표준이 시가인정액으로 변경되어 취득세 절세 목적을 제대로 달성할 수 없어버릴 수 있기 때문이다.
 세법 개정안에 대해서 다 알 수는 없겠지만 자산가는 항상 대비하는 마음으로 건강검진을 받듯 자산관리를 하며, 미래를 계획한다는 점을 잊지 말자.


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