부동산 증여를 계획하고 있다면 부동산의 「상속세및증여세법」상 ‘시가’가 어떻게 되는지부터 확인해야 수증자가 납부할 세액을 파악할 수 있다. 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여접수일(이하 ‘평가기준일’) 현재의 시가에 따르며, 시가를 알 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에만 후순위인 보충적 재산가액 평가방법에 따라 상속재산가액을 평가하기 때문이다.
그렇다면 「상증세법」에서 말하는 ‘시가’는 무엇일까? 이때 ‘시가’란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 매매가격·수용가격·공매가격·감정가격 등을 시가로 인정한다. 여기서 매매가격·수용가격·공매가격·감정가격 등 시가로 인정되는 것이란, 상속개시일 전후 6개월, 증여접수일 전 6개월부터 증여접수일 후 3개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 말한다.
이 때 각 시가평가방법의 기준일은 다음과 같다. 만일 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상이면 그 평균액)을 적용한다.
다만, 평가 기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매 등이 있거나 평가 기간이 경과한 후부터 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월 또는 증여세 과세표준 신고기한부터 6개월 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일 등까지의 기간에 납세자 및 과세관청은 평가심의위원회의 심의를 거쳐 확인되는 가액을 시가에 포함할 수 있다. 그렇다면 ‘시가’의 평가방법을 하나씩 알아보도록 하자.
1. 매매가액 또는 유사매매사례가액
해당 자산에 대한 매매가액이 「상증세법」상 시가 산정 기간 내에 존재한다면 이를 시가로 보게 된다. 해당 자산에 대한 매매가액은 아니지만 양도하는 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액은 ‘유사매매사례가액’이라고 하여 시가로 적용된다. 주로 아파트 등 공동주택건물이 이에 해당하는데 다음의 요건을 충족한다면 유사매매사례가액이라고 볼 수 있다.
「상증세법」에서는 상속세 및 증여세의 부동산 자산 가액에 대해 신고가 완료되면 신고일 이후의 유사매매사례가액 등은 세법상 적용하지 않아 세법 신고의 안정성을 도모하고 있다. 그러므로 부동산가격이 계속 우상향하는 시기에는 최대한 빠른 증여세 신고를 하는 것이 증여세 신고일 이후 발생되는 더 높은 유사매매사례가액의 적용을 피할 수 있는 방법이다.
2. 감정평가액
공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 둘 이상 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액이 시가가 된다. 다만, 토지, 건물, 오피스텔 및 상업용 건물, 주택의 기준시가가 10억 원 이하면 납세자의 감정평가 수수료 부담을 줄여주고자 하나의 감정기관에서 평가한 감정가액으로도 인정받을 수 있다. 최근 부동산 가격이 급등한 지역에서는 말 그대로 돌아서면 신고가가 갱신되는 경우를 흔히 볼 수 있었다. 그러한 상황에서 유사매매사례가액만 믿고 증여세 신고를 하였다가 추후 더 높은 유사매매사례가액이 나왔으니 증여세를 추가로 납부하라는 과세관청의 연락을 받은 납세자가 많다. 이런 증여세의 변수를 줄이고 안정성을 높이고자 감정평가를 하여 증여하는 것을 권하고 있다.
3. 수용가액 등
해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액을 시가로 보고 있다.
4. 담보 등으로 제공되어 있는 경우
매매가격·수용가격·공매가격·감정가격 등의 가액이 있더라도 해당 부동산에 저당권 등의 가액과 비교하는 걸 잊어서는 안 된다. 저당권·담보권·질권·근저당권·전세권 등이 설정되어 있다면, 설정된 전체 담보채권액의 합계액과 매매가격·수용가격·공매가격·감정가격 등의 가액 중 큰 금액을 해당 부동산의 시가로 평가하기 때문이다. 결국 ‘시가’는 아래의 산식이라고 볼 수 있다.
대부분의 아파트는 유사매매사례가액이 존재하므로 이에 맞춰 증여세 절세전략을 계획하고, 그 외의 부동산 형태는 유사매매사례가액이 적용되는 경우가 많지 않다. 결국 각 부동산의 형태에 맞춰서 시가판단 후 예상되는 수증자의 증여세 및 취득세, 나아가 그에 맞는 절세전략까지 계획할 수 있도록 하자.
