대한민국은 집값을 잡겠다는 취지로 2017년 8·2대책을 시초로 여러 차례에 걸친 부동산 정책이 발표되었다. 그러나 집값은 대책이 무색하게도 오히려 천정부지로 치솟고 있다. 부동산 대책에 대비하여 절세를 통한 부동산 증여가 이미 많이 이루어졌고, 이에 대한 추가 과세정책들이 지속해서 나오고 있는 와중이다. 현업에서 많은 자산가의 증여 절세를 도와주며 느끼는 바는 2022년이 부동산 증여를 위한 마지막 해가 될 것 같다는 점이다.
1. 2022년의 종합부동산세, 각오는 되셨나요?
2022년 현재의 주택 세법은 ‘취득-보유-처분’ 이 모든 과정에서 중과세율을 적용하고 있다고 해도 과언이 아니다. 즉, 비상구가 없는 상황에서 다주택자에게 큰 고민이 되는 것은 보유세 중 하나인 종합부동산세이다. 필자는 2017년 8·2대책을 필두로 한 각종 부동산 대책 때마다 종합부동산세 중과세의 개정을 눈여겨보고 지속적으로 다주택자에게 빠른 증여를 권하였다. 그러나 눈앞의 종합부동산세 부담이 크지 않다며 이를 귀담아 듣지 않았던 고객들은 2021년 종합부동산세 고지서를 받아보고는 그야말로 아연실색을 하고 말았다.
일례로 필자의 고객은 2020년 종합부동산세를 50만 원가량 납부하였다고 한다. 각종 뉴스에서는 연일 종합부동산세가 큰 부담으로 다가올 것이라고 하였지만 실제 받아든 고지서는 생각보다 가벼웠기 때문에 그랬을까? 그래서 2021년도에 종합부동산세가 나오더라도 그에 따르는 세 부담이 그리 크지 않을 것이라고 생각하여 이에 대한 대비를 하지는 않았다고 한다. 그러나 2021년 종합부동산세 고지서를 받고는 충격에 빠졌다. 종합부동산세 고지서 상 세액은 4,400만원이었다.
세법을 조금 아는 독자는 ‘종합부동산세는 세 부담 상한이 있는데 어떻게 그 금액이 나올 수가 있나?’라고 의아해 할 수 있을 것이다. 그러나 세액검토를 해 본 결과 임대주택에 따른 종합부동산세 합산배제 등 일반적으로 이해하기 어려운 종합부동산세의 계산 구조가 적용되어 고지서의 금액은 잘 못된 고지금액이 아니었다.
이렇게 고액의 종합부동산세 고지서가 실질적으로 와 닿기 시작한 시점이 바로 2020년부터 이다. 매년 이를 납부하는 납세자의 부담이 한층 더 커질 것은 자명한 사실이다. 이 때문에 강남3구에서는 종합부동산세를 내기 위해서 매년 적금통장을 만든다는 우스갯소리가 있다.
2022년, 그리고 나아가 앞으로도 보유세인 종합부동산세는 집을 보유만 하고 있어도 매년 나오게 될 것이다. 그게 보유만 하고 있어도 납부해야하는 보유세의 무서움이다. 당장 올해만 해도 공동 및 개별주택가격의 대폭 상승이 예측되는 상황이므로 2021년도에 비해 낮은 종합부동산세를 기대하는 것은 현 세법에서는 불가능에 가깝다고 볼 수 있다.
그러므로 다주택자로 종합부동산세의 부담이 크다면 무주택자인 자녀 혹은 배우자에게 주택 증여하는 방안을 고려해보자. 독립한 무주택자 자녀에게 증여를 한다면 다주택자 부모는 종합부동산세 부담도 한층 덜면서 자녀에게 부의 이전을 해줄 수 있다. 그러나 증여 전 자녀가 부담하여야 하는 증여세와 취득세 계산을 선행해야하는 것은 필수 중의 필수다. 예전 같지 않은 주택가격의 상승이 자녀에게는 더 큰 증여세와 취득세를 발생시키게 되므로 자력이 없는 자녀라면 증여자체가 너무나 버거운 상황이 되는 경우가 많기 때문이다.
마지막으로 종합부동산세 납세의무자는 과세기준일인 매년 6월 1일 주택을 소유하고 있는 자에게 부과된다. 그러므로 종합부동산세를 피하기 위한 증여라면 당연히 6월 1일 이전에 증여해야한다는 점 잊지 말도록 하자.
2. 2023년에는 취득세가 폭등한다.
2023년 1월 1일부터 상속 또는 증여와 같은 무상취득 시 취득세 과세표준이 개정될 예정이다. 결론적으로 취득세가 폭등할 예정이다.
현재 무상취득 시 증여취득세는 과세표준의 3.5%(부가세 제외)이다. 여기서 과세표준은 공동 또는 개별주택가격을 말하는 바였으므로 아파트와 같이 같은 단지 내 같은 면적의 실제 거래되는 가액이 20억 원이더라도 공동 또는 개별주택가격은 그보다는 낮은 14억 원과 같이 70%의 선에서 설정이 되어 있어 취득세 부담이 그나마 덜하였다.
물론 최근 5년 새에 공동 또는 개별주택가격도 엄청난 증가를 이루었기 때문에 이를 기준으로 과세되는 재산세와 종합부동산세, 그리고 취득세 등의 세 부담이 증가한 것은 사실이다. 그러나 2023년부터는 세 부담이 더욱 증가될 것이다.
취득세 과세표준을 기존 시가표준액에서 "취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액"인 “시가인정액”으로 적용하겠다는 개정하겠다는 안을 통해서 말이다. 여기서 “취득일로부터 6개월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액”은 「상속세 및 증여세법」의 시가평가 내용을 차용하였다고 볼 수 있다.
그렇다면 2023년부터는 상속 및 증여 취득 시 취득세 증가가 얼마나 될까? 자주 접할 수 있는 부동산인 아파트를 예시로 이를 살펴보도록 하자.
2017년 부동산 정책의 신호탄이라고 할 수 있는 8·2대책이 나오기 전인 2015년에서 2016년의 예시 아파트 공동주택가격 상승폭은 물가상승률과 유사한 수준인 3.6%의 상승을 이루었다. 그러면 다주택자인 부모가 해당 주택을 2016년도에 자녀에게 순수증여 했다면 취득세는 얼마나 될까?
그러나 다주택자인 부모가 2021년에 자녀에게 순수증여를 한다면 증여취득세는 어떻게 될까? 부동산 세법 개정으로 인해 조정대상지역 내 공동주택가격 3억 원 이상의 아파트를 다주택자가 증여한다면 중과취득세가 적용되어 공동주택가격에 무려 ‘12%’가 과세된다.
불과 5년 사이에 공동주택가격은 약 2.15배가 증가하였고, 취득세율도 중과세 적용으로 약 3.42배 이상 증가되었다. 당연히 취득세 납부세액은 7.39배 이상 증가되었다.
그렇다면 이번 취득세 개정이 되는 2023년에 다주택자인 부모가 해당주택을 자녀에게 순수증여를 한다면 증여취득세는 어떻게 될까? 지금상황에서 2023년 증여 시점의 동일 아파트 단지 내 매매사례가액인 “시가인정액”을 알 수는 없으므로 2022년 1월에 거래된 해당 아파트단지 내 똑같은 전용면적의 실거래가 데이터를 활용하여 계산하면 다음과 같다.
2023년에는 해당 아파트의 실제거래가액은 더 올라갈 것으로 예측되지만 우선 2022년 1월의 유사매매사례가액으로만 계산하여도 2016년에 비해서 취득세만 11.6배 이상 증가되었다. 이제는 부동산 거래하며 만만히 생각했던 취득세가 아니다.
마지막으로 사실상 주택 증여를 할 수 있는 마감기한은 2022년 4월 29일이라고 말할 수 있다. 매년 4월 30일에 새로운 주택의 공동 또는 개별주택가격이 고시되기 때문이다. 더 높아진 공동 또는 개별주택가격이 고시되기 전에 취득세 및 증여세를 1원이라도 줄이고 싶거나 증여하기 전 의사결정을 위한 납부세액을 알고자 한다면 지금 당장 세금상담을 받아보도록 하자.
